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2020年東京オリンピック以降、不動産価格はどうなっていく?(後編)

2020年の東京オリンピックに向けて景気が上向きなため、不動産価格は上昇傾向にあります。しかし、この上昇がずっと続くわけではありません。今後、注意しておかなければいけない不安材料がいくつかあります。

 

オフィスビルでテナント争奪戦が起こるかも

前編の通り、都心でオフィスビルの需要が増え続けています。ただし、これらの多くが「老朽化したビルの建て替えに伴う、テナントの移動である」という点は見逃せないポイントです。退去勧告によりテナントが引っ越したことで、空室率が改善されていることは否めません。しかも、建て替えが完了したビルの多くは、以前よりも規模が大きくなり巨大なオフィスビルへと生まれ変わります。その結果、どこかのタイミングで過剰供給となり、テナントの争奪戦が始まる可能性が考えられます。

 

マンションマーケットの低迷

建設ラッシュになっているオフィスやホテル業界との土地取得競争に負けたデベロッパー各社は、マンションを郊外に建築しています。しかし、全体的に建設費が上昇している中で、建物代が価格の約8割を占めるマンションビジネスは厳しいものとなりつつあります。建設費の上昇に伴って販売価格も上昇してしまい、実需要層にとって「高い買い物」となっていることは間違いありません。また、都心居住に対するニーズが高まってきている昨今、郊外のマンション需要は先細りになるのではないかという不安もあります。

 

生産緑地を巡る「2022年問題」

生産緑地を巡る2022年問題が、地価や不動産の価格に大きな影響を及ぼすと考えられています。

 

生産緑地とは

生産緑地とは、都市計画に基づき緑地保全をするため「生産緑地法」で指定された土地です。本来、「市街化区域」は農地でも宅地並みに課税されます。しかし、生産緑地の指定を受けた農地は30年間の営農義務が発生する代わりに、税などの優遇を受けることが可能です。国土交通省の調べによると、平成30年12月現在の生産緑地は三大都市圏だけでも約1.2万ヘクタールあるといわれています。

 

2022年問題の恐ろしさ

改正生産緑地法が適用されてから30年目にあたる2022年には多くの生産緑地が指定解除され、税控除などを失った地主がアパート経営や宅地としての売却を検討する可能性が高まります。もちろん各自治体でも対策に乗り出しており、優遇措置の延長、生産緑地の買い取り、社会福祉施設への用地賃貸を斡旋といった方法で宅地化を防ぐ動きをすすめています。

なお、兵庫県内では神戸、尼崎、西宮、芦屋、伊丹、宝塚、川西、三田が三大都市圏特定市となっており、約526ヘクタール(平成27年調べ)ほどが生産緑地です。2022年に向けて、生産緑地に関する動きを注目していく必要があるでしょう。

 

少子高齢化による多死と大量相続

1947年から49年に生まれた団塊世代といわれる人たちが、2025年頃になると一気に後期高齢者へと突入します。その結果、かなりの数の相続が発生すると見込まれています。

 

まとめ

2020年以降、不動産業界にとって新しい課題に直面する可能性があります。オリンピック特需による好景気の陰で、不動産価格が下落していく可能性もしっかりと念頭に置いておく必要がありそうです。

 

関連記事:2020年東京オリンピック以降、不動産価格はどうなっていく?(前編)>>

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