相続でお悩みの方(空き家・空き地)

- akiya - 相続・空き家問題の解決

相続問題はご家族全員にとって重要な問題です。被相続人も相続人も、将来に備えた準備を行い、かつその日が訪れた場合には、適切な行動が求められます。また、相続した不動産を空き家にしてしまうという方も少なくなく、現在の日本においては大きな社会問題となっています。そこでこちらのページでは、西宮市・芦屋市を対応するエイエムスター不動産が相続や空き家問題でお悩みの方に対し、その解決法のひとつである不動産売却についてご紹介します。

相続前に抑えておきたいポイント

被相続人にとっても相続人にとっても、多くの方にとって経験の少ない相続。実際にその事態が訪れる前や訪れた後は、どのようなポイントに気をつければいいのでしょうか。

相続財産に該当するのは何?
相続財産に該当するのは何?

相続財産と聞いてイメージするのは現金や預貯金、不動産ではないでしょうか? しかし実際には、借金などの負債や、著作権やゴルフ会員権といった権利についても相続財産の対象です。
一方、一身専属権と呼ばれる「その人のみが持つ資格・権利」や、お墓や仏壇、仏具などの祭祀財産、生命保険や死亡退職金については相続税には当たりません。ただし保険に関しては、被相続人が保険料を支払っていた場合のみ「みなし相続財産」とされ、相続税の課税対象になります。そのほかにも、贈与・遺贈されたものにも相続税がかかる場合があります。

相続人になる人は誰?
相続人になる人は誰?

相続前の段階で確定しなくてはならない重要項目のひとつに、相続人の選定があります。相続財産だけが決まっていても、誰がそれを相続するのかが決まらなければ手続きがはじまりません。また、もともとの相続人(配偶者や子どもなど)以外の人にも遺産を分配したいのであれば、生前に遺言書を遺す必要があります。なお、遺産に借金が含まれている場合は、相続をしないケースもあります。
ただし、基本的に法廷相続人については民法で定められており、分配割合についても明確化されています。例外として、遺言書が遺っている場合や、相続人同士の話し合いで割合が異なることもあります。

相続税を支払えるか?
相続税を支払えるか?

相続は遺された財産がそのまま分配されるわけではありません。これらは課税対象となるため、相続税がかかります。とくに近年では相続税の基礎控除が大幅に引き下げられているため、相続税が以前よりも発生しやすい状況です。
とくに都心部に自宅や土地があれば、高額な評価額になることも多く、思っていた以上の相続税が課税される可能性も。納税が行えない場合は仕方なく土地・建物の売却を決断することもあるでしょう。こうした状況を回避するには、事前に相続税対策をしておくことが大切です。

空き家の問題点

近年の日本では、空き家の増加が社会問題化しています。その現状や、増加理由について考えてみましょう。

近年、空き家が増加傾向
近年、空き家が増加傾向

平成25年に行われた「住宅・土地統計調査」(総務省)によると、日本住宅数は6,063万戸でした。このなかで、空き家になってしまっているのは820万戸と、かなりの割合です。さらに、別荘などを除いた空き家率は12.8%。ちなみに、その4割弱は戸建てでした。とくに、この20年で空き家は増加傾向にあり、今後もさらに増えていくと予想されています。

空き家が増える理由とは?
>空き家が増える理由とは?</

それでは、なぜ空き家は増加しているのでしょうか? その原因の一端は、高齢化・人口減少が考えられます。たとえば単身者が高齢となり亡くなった場合、相続人はその子どもになります。しかし、すでに自宅を所有している場合は、相続した空き家に住むケースは稀と言えるでしょう。売却や賃貸に出すとしても、リフォーム代が捻出できないなどの理由で放置される可能性も高いです。一方、新築住宅は建てられ続けるため、日本全国で空き家が増えていく状況が続きます。

空き家の売却した方がいい理由

それでは、空き家を放置するとどのような問題が起こるのでしょうか? 加えて、なぜ売却が必要なのかについても見ていきましょう。

高い固定資産税がなどを払わなくて済む
高い固定資産税がなどを払わなくて済む

空き家はそのままにしておくと非経済的です。使用していないのに固定資産税や都市計画税などの税金が発生してしまい、言わば「負の遺産」となってしまいます。さらに2015年から施行された「空き家対策特別措置法」によって、「特定空き家」に認定されると、従来に比べて約5倍の税金がかかるようになりました。将来的に使用する予定がないのであれば、早めに売却することで余計なコストをカットできます。

維持費がかからなくなる
維持費がかからなくなる

家は人が暮らすことでメンテンナンスがされ、寿命を維持できます。一方、誰も住んでいない空き家ともなると、劣化のスピードは加速。とくに木造建築の場合は、その差が歴然と現れます。建物の老朽化は不動産価値を下げるだけでなく、周囲の方へ危害が及ぶ可能性も。万が一そうした事態になれば、損害賠償請求をされるかもしれません。こうした状況を回避するために、管理を業者に代行してもらう方法もありますが、それには当然経費がかかります。税金と合わせると、膨大なランニングコストになるでしょう。

解体費用が請求される
解体費用が請求される

空き家対策特別措置法では、放置すると危険な空き家の所有者に対して行政から助言・指導がなされます。これに従わない場合には勧告がなされ、固定資産税などの特例が受けられなくなります。さらに放置が続くと解体の命令がくだります。これに従わなければ最大50万円の罰金が課されると共に、行政執行による強制的な解体が行われます。その際の費用は所有者の負担となり、これを支払わない場合には所有権の財産や給料の差し押さえにまで発展する可能性があります。

特定空家ってなに?

特定空家ってなに?

平成27年5月に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法(空家特措法)」に基づき、各市町村では積極的に空き家対策を行っています。この法律の施行により、市町村が空き家の実態調査を行い、適切に管理されていない空き家を「特定空家等」に指定、所有者への管理指導や助言、勧告、命令を行うことができるようになりました。

どのような空き家が「特定空家等」として指定されるの?

特定空家等とは、適切な管理が行われていないために、地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしている空き家のことです。下記のような場合、特定空家等に指定される可能性があります。

  • そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  • そのまま放置すれば衛生上有害となるおそれのある状態
  • 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  • その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
特定空家等に指定されると、何がおきるの?

市町村からの改善助言や指導に従わなかった場合、固定資産税や都市計画税の減額措置が受けられなくなる可能性がでてきます。

空き家の活用方法

空き家の活用方法

空き家になると、建物は急激に劣化します。住む予定がない場合は、こまめに通風や換気をし、管理不全空き家にしないように心がけることが大切です。ご自身の住まいと離れていて管理が難しい場合、民間業者やNPO法人等の「空き家管理サービス」を活用する方法もあります。また、空き家になる前に、建物を誰がどう引き継いでいくのかなどを話し合っていくことも有効です。空き家にならないよう、うまく活用方法を考えていきましょう。

空き家の売却

ご自身で空き家を活用する予定がない場合、売却を検討してみましょう。空き家の売却は、空き家バンクに登録したり、不動産業者に仲介を依頼したりする方法があります。また、空き家の倒壊、破損により他人に被害を及ぼしてしまう危険性がある場合は、建物を除去する必要がでてくるかもしれません。建物の老朽化が著しい場合は、更地にした方が買い手を見つけやすいという考え方もあるので、判斷に悩んだら不動産業者に相談してください。

なお、土地や建物を売却した時、特別控除を受けられる場合があります。税控除もうまく利用して、できるだけ利点の多い売却方法を模索していくことが大切です。

空き家の賃貸

まだ状態の良い空き家の場合、人に貸すことで有効利用ができます。空き家の改修が必要な場合は、県や市町村の補助を受けられる可能性があります。

用途を変えて活用する

事務所や店舗など、用途を変えて活用することもできます。ただし、都市計画法により利用に制限がある場合もあるので、建築士等の専門家に相談をしてください。また、活用する際に県や市町村の補助を受けられる可能性もあるので、併せて相談してみると良いでしょう。

売却は3年以内がお得です

住む予定のない家を相続して空き家問題に悩まされている場合は、3年以内に売却をしたほうがお得です。相続の発生から3年を経過する年の12月31日までに売却し、一定の要件に当てはまる場合、譲渡所得の金額から最高3000万円まで控除することが可能になります。

注意したいのは「相続後、一度も誰も使用していない」という条件があることです。誰かが住んだり、事業用として利用したりすると対象外になってしまうので気をつけましょう。売却のタイミングや売却益によって税額が異なるので、不動産業者や税理士に相談することをおすすめします。空き家売却でお困りの方は、ぜひ西宮市にある「エイエムスター不動産」までお気軽にご相談ください。

売却は3年以内がお得です

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